2016年1月20日 星期三

租客開始可以話事

為免比人以為我資產下跌笠水, 簡單都寫番篇.

金屬色同珍珠色都上左陰影! 第一次試作!`

之前買入股票, 買入價5.01, 而家4.74, 唔見左 $175500, 不過, 有排都未洗補孖展, 連第一期都未駛還

我用0既係輝立股票分期, 未如預期咁好. 我0既意見係...

唔X好用佢, D 野唔清唔楚! 
(唔排除會改番好評, 不過呢一刻認真唔掂~)

以息黎講, 可能用其他行都唔差好遠.

順手UPDATE 一下, 男主人個區ABCD 四類盤又點

(四隻G-SELF 保護土萌螢)
HG G SELF ATMOSPHERIC PACK
HG G SELF REFLECTOR PACK
HG G SELF SPACE PACK
HG G SELF PERFECT PACK

A 地鐵上蓋, 優質(可惜唔可以養動物, 我無得住)
B 97年樓,用料靚 (B1係幽靜少少密度全區最低, 同類B2 盤就方便D同有靚景, B3 就好新但唔方便)
C 交通OK, 但好舊 (廿幾年了, 大量! 兩大屋苑C1, C2加埋十幾座, C2 有蚊型三房套廁)
D 好舊, 大過男主人, 大維修中, 比承建商玩死. 加埋7座

基本上...價錢最平係另煩居屋盤.

DC 價錢基本上已收窄到少於1000! 老老實實, D 盤已毫無吸引力. 係人工無減之下, 大家唔會活受罪. 食少兩餐飯都差唔多租到C!

部份C 盤同價0既係B3 同B1. B3 基本上唔好住! 班人買黎收租, 而家為焗出租減價.

另C1 同B2 係好近, 結果B2 都減到同C1 爭1000-500蚊!

男主人現在住B1, 盤少, 但已經有放盤平過現有租金(不是低層, 但男主人住在好高層)

B 盤加多1500 左右, 已有唔少A盤可以揀!

即係話, 由A至D 差價, 可能只係差4000-5000蚊. (無計錯數, 因為個個盤都有高低之分, 而上面係指最平同平均之差)

比最誇張8000-10000蚊跌左好多.

係貴個D 跌, 定係平個D 未肯接受現實去減?

拿, 如果LOAN SIZE 大, 如無租客, 每月還款肯定壓力大D. 連埋差餉地租, 就更加勁. 差餉估算仲有滯後, 租值跌, 差餉未跟到.

不過, 買得貴野收租, 梗有D 實力. 反而可能係細價個D 唔肯減, 自己拎份人工去供樓...每供一期, 相對收少左租, 回報更大減.

男主人四月夠期, 到時又可以諗下走定留.

其實, 我一路有一篇教租客點樣以按金代租0既文....

又係寫左好耐唔出, 就係等呢一刻, 大部份舊年硬食0既租客就完約, 點樣可以唔比人左扣右扣, 或者扮唔記得帶支票HOLD 你按金.

最後, 送各位一張低抄圖,收租仔條底褲著好未?潮要退了。。。


各位0既留言係我繼續九UP0既動力!
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2016年1月8日 星期五

男主人3球終於出手了!回顧:準備下一次出手

此文從未出過,只係我一路年幾以來慢慢打的,以作心路歷程之用。如太悶,請跳去2016年。

******
<準備下一次出手>
5 SEPT 2014

話說, 一向都借錢再還, 因現金流都OK.

第一次, 借左一球多D, 還左...不過經歷慘痛....2010

第二次, 借左兩球多D, 好順利還哂, 部份貨獲利套左現, 減輕負債結果提早還完. 2012

今次, 可能借貸額高達四球....四球好似好多, 不過, 求其整件廢青買層樓都四球啦...算得係乜?

點樣借, 又係一門學問....

最初, 硬借, 股票直接留係銀行.

上一次, 我借錢出戶口, 再係股票行買貨做COVERED CALL.

今次, 預計離買貨日子仲有好多, 可以比我儲下錢先. 再者, 離下次公佈股息時間重有半年, 呢段時間點都儲到六十萬以上.

預計股息, 亦都係六十萬左右.

剛剛好, 四球錢, 可以去玩股票分期, 出三成, 即係1.2M, 借入2.8M, 輝立話要年息2.88% 其實有D 誤導.

1. 佢先收1%手續費, 即變成 3.88%
2. 只提借一年時間, 兩年係3.88% 即變4.88%
3. 好處可以做COVERED CALL, 免佣, 有咩用? 雞仔數
4. 提早賣股, 佢話比息同還錢就OK, 究竟利息係全期定係果一期就得?

好處係, 如果股票價值跌, 只要補跌左個部份錢就得, 如存係OD, 就要全數補哂....防守力強.
以3.88% 為例, 九個月0既OPTION, 已經可以COVER 利息支出, 結果股息可以全收了.


10 DEC 2014

再UPDATE, 滬港通開左喇, A H 都狂升, 不過昨日又暴跌, 未係機會, 不過都UPDATE 一下.

我十一月份果陣EMAIL 問過輝立, 佢好快即日有人打黎答我, 原來還息唔係還全期, 咁都OK 抵玩.

刻下已有五十萬現金, 一路儲到明年年中應有一球, 計埋股息應該有1.5M.

如果而家買貨, 要五球現金, 等佢跌到四球有交易先算. 同埋, A 股帶動H 股上升, 其他非H 股, 例如渣打, 可以放入觀察名單, 佢唔穿紅底我都唔會買住.

若內銀續升, 致股息少於4%的話, 我會轉買匯控呢D 唔駛收股息稅, 期權交易量又高好多0既股票.

27 JUL 2015

呢篇野又係UPDATE 時候, 等足九個月我都未出手, 証明賭性已全滅。其實本身都無乜賭性,只係玩股人特徵,就係成日鐘意買買賣賣出出入入。

個人投資金句:"買入時機比一切重要"

我唔係價投人,都唔係睇圖個D TA人。只係覺得如果係適合時機買入,嬴面其實高到不得了!

現恒指又去番二萬四左右,七月頭有一日仲單日跌到二萬二千幾。

交行6.93,建行6.28,匯豐67.75!

建行已經差唔多進入射程,睇黎匯豐今輪洗倉無佢份!原因?因為大升時都無佢份,無得滿倉又點樣洗走佢?

UPDATE下我0既步署,已經係輝立開左戶口,原來做股票分期仲要開多一個!

大部份股同錢都係一通,中信銀行得番30萬股票同七十萬現金左右,已經如箭左弦。

不過交行太貴,可能將交行賣左佢買建行,雖然建行有股息稅,計落股息少過匯豐,不過以派息比率計,如果兩間一齊PK,建行只係派緊三成,佢大可提成比率以維持高息;相反匯豐己幾近八成,只能減派。

行動未實現,繼續唔PUBLISH。

目標係是但一樣
20萬股匯豐,一年股息約77萬
200萬股建行,一年股息約67萬
200萬股交行,一年股息約60萬
以上係2014年度派息,若來年有加減又另計

加上期權及收入,預計我退休之前已可以還哂,作為最基本0既退休儲備。

8 JAN 2016
轉眼間又半年。

今日建行跌到5.0X, 真係進入左射程了!52週新低

SEND個WHATSAPP比輝立AGENT(其實我從沒係呢間行買賣過,只係放左D股票係度,準備出手)

因為要借金額約330萬,所以呢,要D時間。

以為要一至兩日,點知即日攪掂左。

即倉中新舊加埋,共有2000000股建行。

買入價如下圖。因還款表未出,都未知每月還幾多。

三球野,可以買間細價樓了。仲要唔係差架喎!

手續費總值1%再加哂上面政府收0既,總借額應為3293000(ROUND OFF 4個SIG FIG)

如年息為2。88%,分兩年還,每月供$141360

實際款比呢個數少,因為雜費同手續費我應該一次過比哂,同埋,我呢D算OK唔大唔細0既額係有計傾。幾多%就唔講得了。

結果,眨下眼就完成左!儲夠貨,如明天大跌。。。都無計。

大陸剛剛取消熔斷機制,又睇下點。

我心中如何盤算?

手頭上約有150萬現金,即係話可以頂到十個月還款,亦假設每月能儲五萬(呢一刻每月儲到十萬)

而每年八月派息(約60-64萬),假設不減派及預期貶值RMB只能90對100HKD。分別係第8及第20個月派

0 手頭現金150萬 <欠329萬>
1 手頭現金141萬 (150-14+5),<欠316萬>
2 手頭現金132
3 手頭現金123
4 手頭現金114 <欠276萬>
5 手頭現金105
6 手頭現金96
7 手頭現金87
8 手頭現金138 派息60萬,即87-14+5+60
9 手頭現金129 <欠208萬>
10 手頭現金120
11 手頭現金111
12 手頭現金102 <欠167萬>
13 手頭現金93
14 手頭現金84
15 手頭現金75
16 手頭現金66 <欠112萬>
17 手頭現金57
18 手頭現金48
19 手頭現金39 <欠70萬>
20 手頭現金90 派息60萬,即39-14+5+60
(此時只剩欠款70萬,已可一次過還清有找)
21 手頭現金81
22 手頭現金72 <欠42萬>
23 手頭現金63
24 手頭現金54

如每月生意同而家一樣咁好,預計去到第十二個月就會還哂。

***總結***

由2014年九月到2016年一月,忍左手年幾終於買貨。

小心燈神係我,免我做你又做,一齊搭沉船!請量力而為計算個人所承受風險。

24個月後,鋪頭租約完結,而我亦好有可能退出唔做。真係靠食股息達至財務自由。不用收租吸血咁陰質。

往後期權亦會做,股票亦唔會死守,善價而沽。如足夠令我轉去比單一股票風險低0既ETF,而食息夠用,我會轉。

2016年1月5日 星期二

射程以內 進入倒數階段

呢篇其實可以當係九UP 不用理會.


女主人的火野麗! 係咪好惹火呢~~~!

建行股價現 $5.17, 已非常接近射程, 或者咁講, 唔覺得咁錯制買左也可以.

點解揀佢? 因為我乜9 都唔識, 又唔想買指數ETF. 只能揀成交量大以及有息派的. 雖然話派息在股價中扣除, 但係我唔賣, 佢升跌都無乜用, 有錢入袋都好.

果少少股息除權, 都唔夠股價一星期變動咁多. 所以算唔算係扣自己錢? 當然唔係...

心中入貨量, 現價買入, 分兩年還, 年息2.88%, 每月要還 $145000.

扣除現金150萬可以頂十個月, 等到派息, 連本身D貨派60萬, 又可以頂四個月.

十四個月後, 如每月儲五萬, 即到時有70萬, 又可以頂五個月.

第19 個月, 又派息60萬, 頂多四個月.

第23 個月, 之後四個月應儲到廿萬, 已還哂有突.

之後就靠佢果6X萬一年股息過活~

大前題有兩個!

1. 佢唔減派息
2. 我收入唔大跌(現每月約扣哂開支剩十萬)
3. 兩年不會大大加息(例如加多6%, 現為2.88%)

所以, 進入射程就係咁解. 另外, 以期權輔助可以每月搵三兩千0既, 不要貪心. 同埋, 我唔係長線必勝個D, 我只係懶...


HG G-SELF PREFECT PACK! 珍珠色噴塗! 現在, 就是最終形態! 

其實老婆現金約有230萬, 佢一次過PUMP 哂入黎我唔駛比利息(2.88%)

不過, 佢D 錢留黎等樓價跌喎! 哈哈...

1. 連我區內一線屋苑租金都差一千就到我呢度個價.

2. 我果度呎價跌穿五位數!

3. 租盤成交為零, 放盤者眾, 大家一齊月月兩三千交管理費差餉地租.

屋苑最正係會所0岩用, 細價樓無的.


另, 同區某屋苑新新地但只算三線, 已經大放血, 大量租盤平到同樓齡廿幾年個D 同價. 或者咁講, 果班舊樓細單位收租仔仲未識接受現實, 反而買半新樓收租個D 較有實力亦知進退.

新租出個D, 反而係居屋盤. 相信新年會更死. 大家都可以留意收租BLOG, 約滿後會點. 呢班人簽一生一死, 好快見真章.

可能佢地會係BLOG 度話仲有一注錢/大量現金, 其實係加按出來的...兩邊一齊縮, 佢仲敢唔敢入? 樓呢, 仲未係射程以內, 現在還是食花生.

拿, 差唔多任何一區, 你2015 年買入, 現價已經要蝕! 最慘果批, 就係計好數自住無問題個班, 比人TUM 下TUM 下接貨. 係, 等十年廿年會升, 不過到時比個官你做好唔好?!

叫人計數入貨果D, 真係小心報應啊! 唔係話你啊....不要再唱我了.

又講下小生意, 一月係另一個新開始, 以為生意會少左好多(5%), 點知, 只係少左1%. 期待七月再中"炒旦米芝連", 已經連續兩年成為"米芝連" (三年前才有得選), 希望到退出個年都可以中!

倒數自由之日, 726 日.
HG 獵魔高達 (巴巴托斯), 第一次用琺瑯油同水性油手油. 是個好開始吧.

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