2016年4月22日 星期五

租樓分析租務市系列 -- 高槓桿下,無人叫你鎖定利潤?

叫做剛剛病好, 連續低燒左幾日....


童年回憶,仙魔大戰菓子!300蚊30包,放係公司慢慢食!


上文提過唔會有人搵我出書,點知真係有,非常受竉若驚。因男主人不能在退休前現真身,同時我會要求女主人要寫埋一份,更重要係我並非投資BLOG根本無人買,只能手痕都要忍。

舊文重溫可看下LINK


又講下我附近D 屋苑價格同成交變化,拿,我絕對唔係專家亦非呢類專業。如果有人寫BLOG為左賺你顧問費,你真係要小心。要知道,任何活動,不論投資、創業、ALL屎、做愛均有風險,千祈咪亂信人呀!小弟金句:

"平坦的不一定是好"

又黎溫下書,男主人該區,唔計公屋居屋,分四類盤

A近地鐵,再分為A1最近;A2次之,有大單位,更有相連。部份有靚景。

B分別在三個唔同地方:B1靚景,方便;B2偏辟但清幽有靚會所;B3全區最新

C比較集中,行去MTR要十至十五分鐘算方便,樓齡過三十。C1全區量最大;C2有迷你三房套崱。

D盤量應第二大,唔近MTR但巴士方便,樓齡大過男主人。雖完左大維修但依然殘殘舊舊,因唔想出錢結果好多見人地方無整。

兩個小朋友去左愉景新城玩,原來要入場費。老婆話,佢地開心咪得。


剛剛發現有D盤成交跌穿三球

雖然中原個租務成交唔會全部成交,我CHECK埋美聯,跟本無人租。。。最近果個要數到三月,真係平過兩年前仲要高十幾層。

B2盤,星期六又去睇。記得上次租個陣,得兩個盤,仲要得一個有得睇(一樓!),另一個盤搵唔到業主。結果唔知點解好彩睇到即日扑鎚攪掂。而家?座向唔太好個D跟本無人租,同埋因為位置唔適合打工仔番工,租得一係彈性上班,一係唔駛點趕0既人。

呢期A1A2同B3去得好快。應該係D人UPGRADE 租上去?定係原租客傾左減租?

B盤同D盤租金相差,得番三四千蚊。即係咁,C盤係中間真係唔知點好,不過佢因為方便,依然減下就有人要。

好明顯供應多過需求好多。
空租期加長,相對減低租金回報。

本金三厘FULL PAY回報計,租金每跌一千,樓價應跌。。。

1000X12/0.03=40萬,未計所有雜費。

如果你五成按,當然回報更高,又另一條式。

唔係想計數,樓價未跟得足租金跌幅,是否因為大家唔肯賣轉哂租?諗住守幾多年?

三十年後,D盤真係變老人家,話唔埋變成深水步舊樓翻版。

魔術師講,佢話有人標榜要三層收租樓先完美。

唔好講笑,三層收租我真係唔夠用。我用D盤做例子,假設無哂任何SSD同壓測,五成按我先買得6層。(1000/150=6.67,剩番一球比雜費)

而呢個又假設租到最新個租金,9K,2厘息30年。

每層供番5544一個月,我得3千幾入袋。已經無計差地租佣金稅項等等。。。六層都係得2萬一個月,邊夠洗?

係,三十年後有人幫我供完,不過呢一刻咪又係要做!到時D盤係咩樣我地唔知,附近有咩靚野新野更好選擇呢?

呢個時候又會有人講升值!係,有得升就係。咁跌呢?

留意,我係用1000萬去槓桿一千萬番黎。二千萬資產中有一半係負債。仲要煩簽租約,約睇樓,維修,CHECK下六層樓有冇交租等等。

拿,2009年買故事又如何?當時極低層賣180萬。1000萬可以買11層

即而家每月都係得三萬幾一個月。。。(11X3400),都唔夠喎!

不過2009年女主人才剛創業,男主人都係做左幾年野。。。CASH少於五球

2003年買?實夠!!!不過我果陣連十萬都未有喎!

你做到一定係前輩。

後輩,咪聽你講做你BUFFER LAW!

加按整餅,留意班前輩係有賣樓用CASH填數,有REALIZE個利潤架!

邊個教你唔賣齋坐貨咁無陰公!?

最狗賤0既人,唔係乜都唔教你,係教其一不教其二,教其利不教其害!

部份加按未賣樓,仲有得也文也武個班(2009個班),其實還款額一d都唔細。借90萬要還3千3。

一般正常打工仔,有幾多個三千三?整餅唔整番三四層點算整餅?

最後,討論區無聊見到有人話收入低打工仔要靠收租樓。係,如果搵兩三萬,每月多三千蚊係幾爽(但自由唔到!),但首期(2016要150萬,2009要90萬)又有幾多較低收入打工仔可以儲得到幾次?

我無話投貨乜野好,不過討厭收租仔當自己係地主,當自己係王道,更過份者當自己識計數。或者,只係付6食中個浪咋

同買股一樣,如果你舊年年中買股,真係輸得好慘。。。以為渣打高息?哈哈哈。。。得罪講句,當時好多人都吹緊要買!

你睇下而家邊個收租仔會叫人realize利潤?
好似無!

講多次,我乜七都唔識,好多事,只係心安理得就可以。買股票非唯一資金出路,只係我認為方便我自己,股息收入一年一次又可方便套現。期權?未上到七蚊都唔打算做倉。

近排升市,家庭資產約有千二萬。今年股息平均每月約$48xxx上有長輩下有小朋友,勉強夠用。

我兩公婆都係公屋長大,一個讀書ok一個讀書好好,無學壞過聽教聽話地長大。現在,長大了,我們身份也不同。

可能,我地係小心眼收租仔(總有業主是正常的)眼中最怕的。。。



小小生意人!!(有人怕到如上圖!)

你唔賤,正常係唔會玩9你!

下一篇應該係講我如何要下星期還哂輝立D錢,轉番貨去銀行做OD。

未完成。。。MG 嫣紅突擊

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22 則留言:

  1. //教其一不教其二,教其利不教其害!//
    即係靠害

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    1. 係喎,兩個字講完一句。
      靠害?因對自己有利

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  2. 以前覺得70後兄同收租仔有仇,睇耐左先明白收租仔確係可恨,呢個浪退潮時又唔知幾多人要陪上10年光陰
    又希望我自己老左唔好好似樓下dC9咁指指點點,好乞人憎

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    1. 你樓下d 師奶係點?
      不過做物業管理果d好慘,遇著得少少錢住私樓果d 無錢業主,以為自己大哂多多要求。
      最慘最慘係偽中產盤,個堆半專業人士同你講道理,又係有佢講無人講。
      Yahoo 新聞有轉載香討文章。

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    2. 樓下D C9咪就係只有佢講無人講囉, 無論教仔,讀咩學校,你唔跟佢嗰套就長講長有, 週圍是非當人情~~

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    3. 香港好多人都好無品, 我以前見得多, 而家D人五十步笑百步,話D大陸人, 其實高質素既大陸人都有好多

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    4. 大陸人因為孈前窮無乜讀書就變成咁。
      香港人因為以為自己而家仲係有錢又讀過下書就變成咁。

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  3. 恭喜70後兄咁多股息收=)羡慕ing中~
    你開番間出版社出幾多本書都得呢hehe,唔使就人地~^^

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    1. 出版人好專業的,好多我都做唔到。
      否則又點會有出版社既存在?

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  4. 股息平均每月 48xxx,
    先勉強可以 支持
    三代同堂0既開支

    香港人, 真係幾慘
    打份工真係唔知捱到幾時

    接左火棒0既收租仔,
    基本上都要捱餐死

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    1. 睇你點生活。
      可能萬幾蚊都夠,人人要求唔同喎。
      如有租收,收租仔就開心足三十年,不過三十年都係要做。
      加租?唔係時時有!

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  5. 其實任何投資都係講時機,買樓更加係,因為高槓桿,一錯就好難翻到身,就算翻到都要好長時間。

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    1. 而家未傷到2010果堆人。受害大多數氯兩年內比人昆果班。
      高槓桿有高回報,不過唔鎖定部份利潤就奇怪。五層賣兩層丫。
      可能口講自己勁,其實得兩三層。

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  6. "最狗賤0既人,唔係乜都唔教你,係教其一不教其二,教其利不教其害". 呢句正 真係唔知佢地乜野心態 , 害左人真係開心咩?

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    1. 第一,收顧問費,其實佢跟本無乜物業。
      第二,等人跟佢,能令自卑者有被認同感。
      第三,等人幫佢托價。
      第四,價跌果陣,呢班貴價買既人成為樓價緩衝區,減慢跌勢。

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  7. May I ask where to buy 仙魔大戰菓子?
    Thanks in advance.

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  8. 仙魔大戰,我細個都有儲。人有我有,完全唔知係乜。哈哈。

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    1. 卡通片。
      不過我都無睇。當年都係人儲我儲。

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